CARA CEPAT MENGHITUNG BIAYA MEMBANGUN RUMAH

Seputar

Anggaran Biaya

Mempunyai rumah merupakan impian bagi semua orang. apalagi bagi mereka yang akan hidup berkeluarga lepas dari orang tua. Namun, harga bahan bangunan yang tinggi akibat kenaikan bahan bakar minyak, sangat nyata dampaknya pada sekator perumahan. Berdasarkan kondisi tersebut, perlu kiranya diketahui cara menghitung biaya membangun rumah agar tidakterjadi cost yang terlalu tinggi.

Penyebabnya, tidak sedikit tukang atau pemborong mengambil kesempatan untuk memperoleh keuntungan sebanyak-banyaknya dengan “mengelembungkan” (mark up) biaya menbangun rumah.

                Menghitung RAB terbilang rumit karena anyak point dan item pekerjaan yang harus dihitung yang masing-masing item terkadang saling terkait. Jika pengerjaannya ditulis atau diketiksatu-per satu maka diperlukan waktu yang lama. Buku-buku yang membahas RAB sudah banyak di pasaran, tetapi hanya perhitungan manual. Apakah dengan menghitung manual dapat efisien dan mudah dipahami, terlebih lagi bagi orang awam?

                Kondisi Indonesia yang terdiri dari pulau-pulau menyebabkan harga bangunan mempunyai perbedaan yang sangat dignifikan. Membangun rumah dijakarta tentu beda biayanya dengan membangun rumah di semarang, apalagi dimedan, bahkan dipapua.

                Di atas adalah sekelumit permasalahan dalam membangun rumah sehingga terkadang banyak orang memutuskan mengambil rumah di pengembang yang kulaitasanya belum tentu sesuai dengan hargany. Berbeda dengan orang kaya yang memiliki dana lebih untuk menggunakan jasa arsitek dalam menghitung RAB atau rencana anggaran biaya. Namun, hal tersebut tidak sepenuhnya benar karena sering terjadi kasus rembesan dinding rumah yang tak kunjung selesai. Artinya tembok yang rembes dibongkar, kemudian diplester, tetapi tetap terjadi rembesan lagi. Padahal tidak ada pipa disitu,. Setelah diusut, dipelajari, dan diwawancarai kepemilik rumah ternyata ada pekerjaan yang terhenti karena libur lebaran dan dilanjutkan setelah lebaran. Pekerjaan tersebut adalah pengecoran sloof yang tidak tuntas. Pasangan bata yang tidak trasraam menimbulkan naiknya caliper air dari tanah keatas (tembok).

                Kejadian kontradiktif terjadi ketika seseorang mempunyai tanah dan menabung bertahun-tahun baru terkumpul sepuluh juta. Jika melihat harga satuan per m/persegi dikota A adalah 1,5 juta. Sehingga jika ingin membangun rumah tipe 50 harus disiapkan dana Rp. 75.000.000,00. Apakah sisa dari kekurangan dana tersebut harus ditabung hingga terkumpul atau dipinjam bank.

                Kedua kasus tersebut berbeda karena belum ada panduan ril kasus di masyarakat. DEngan blog ini diharapkan sebagai jawaban atas kasus-kasus tersebut dan merupakan solusi awal dalam menghitung kebutuhan ril materil , bukan hanya sekadar RAB atau biaya rumah secara global dan dihitung dalam jangka waktu yang lama.

A. Seputar Anggaran Biaya

                Menghitung anggaran biaya pada intinya dengan dua cara, yaitu menghitung luas bangunan dikalikan dengan haraga satuan pekerjaan yang didapat dari analisi pekerjaan. Harga satuan pekerjaan awalnya dikeluarkan oleh Departemen Pekerjaan Umum. Walaupn dikeluarkan secara nasional, tetapi masing-masing daerah memilikinya. Namun, sekarang harga satuan

Rumah tinggal. Kebutuhan primer manusia yang penting dalam kehidupannya

Pekerjaan tersebut dikeluarkan oleh masing-masing Pemerintah Daerah atau terdapat juga didalam buku jurnal yang dikeluarkan setahun dua kali.

                Ilmu dasar menhitung anggaran biaya adalah ilmu matematika dengan menggunakan rumus-rumus dasar luas atau volume dan kecermatan menggunakan gambar atau kemampuan menganalisis konsep jika tidak ada gambaranya. Lebih mudah jika konsep itu dibuat sketsa gambar, lalu diberi ukuran. Bidang-bidang yang telah ada ukurannya akan memudahkan perhitungan luas penampang atau volume pekerjaan. Cara menghitung volume setiap jenis pekerjaan akan diuraikan pada masing-masing pekerjaan.

                Setelah ditentukan material apa yang digunakan untuk jenis pekerjaan dan telah didapat satuan dari memasukan komponen biaya ke analisis pekerjaan maka langkah berikut adalah memasukan semua item tadi ketabel atau daftar untuk mendapatkan jumlah total pekerjaan yang disebut dengan Rencana Anggaran Biaya (RAB) atau Rencana Anggaran Pelaksanaan. 

                Ada lima hal pokok yang perlu diperhatikan dalam menghitung biaya anatara lain sebagai berikut.

1)   Menghitung material atau bahan, yaitu berkaitan dengan perhitungan banyaknya material yang dipakai       

      termasuk harganya

2)   Menghitung biaya pekerja, yaitu berkaitan dengan lamanya bekerja para pekerja dalam menyelesaikan 

      suatu jenis pekerjaan dalam satuan waktu dan biaya yang digunakan

3)   Menghitung peralatan, yaitu menghitung jenis, banyaknya, lamanya, pemakaian peralatan, dan biayanya.

4)   Menghitung overhead, yaitu menghitung biaya-biaya tidak terduga yang perlu diantisipasi, baik berkaitan       dengan cuaca atau masalah moneter
5)   Menghitung besarnya pajak (tax). Walau besarnya telah ditentukan dengan peraturan, tetapi ada celah    
      untuk restitusi pajak sehingga bisa untuk pertimbangan mengurangi biaya total penawaran apabila
      melakukan tender atau pelelangan
6)   Menghitung biaya tak terduga. Besarnya biaya tidak bisa diseragamkan. Biaya ini sangat tergantung
      pada kelihaina dan kondisi daerah yang berbeda-beda. Misalkan berapa besar biaya koordinasi
      keamanan tentu tidak akan bisa dihitung secara fix atau pasti.
7)   Menghitung biaya perijinan. Ada beberapa biaya perijinan yang perlu diperhatikan dalam menhitung

      biaya. Nama dari komponen perijinan berbeda-beda disetiap daerah denikina juga nilai restribusinya.

      Seperti IMB, ijin prinsip, izin lokasi, izin site plan, advis planning, dan lain-lain
8)   Untuk estimator jasa kontraktor ditambahkan satu faktor, yaitu faktor profit atau keuntungan, tetapi
       tidak untuk pekerjan yang dikerjakan sendiri

B.  Seputar Perencanaan
      Proses membangun sebuah bangunan menggunakan langkah-lanagkah yang sudah ditentukan, misalnya
pekerjaan perencanaan, pekerjaan pelelangan, dan pekerjaan pelaksanaan pembangunan. Untuk pekerjaan perencanaan dilakukan pada awal sebelum mebangun rumah. Dengan perencanaan maka sebuah rumah akan dapat diselesaikan pekerjaannya tanpa adanya hambatan di kemudian hari.
      Ktika seseorang memiliki sebidang tanah berukuran panjang, lebar, luas tertentu untuk dibuat rumah tinggal. Untuk mewujudkan keinginan tersebut, seseorang akan membuat gambar rencana. Gambar rencana tersebut mutlak diperlukan karena berkaitan dengan persyaratan administrasi dalam pengurusan IMB.

      Setelah selesai dengan perencanaan, kegiatan selanjutnya adalah pekerjaan pelellangan. NAmun, pekerjaan ini tidak harus dilakukan, terlebih untuk rumah yang dibangun sendiri yang tidak diborongkan ke pihak lain. Apabila rumah dibangun sendiri, proses selanjutnya adlah pelaksanaan pembangunan.
      Mimpi seseorang jika ingin mewujudkan bentuk dan ukuran rumahdirealisasikan dalam perencanaan. Sebagai langkah awal dariperwujudan mimpi yanag digoreskan diatas kertasmenjadi gamabar perencanaan merupakan dokumen penting penting yang akan menjadi perdoman perijinan, pelaksanan pekerjaan, atau dasar dari kontrak kerja bila diborongkan. Berikut langkah-langkah perencanaan tersebut.


1. Perencanaan yang berkaitan dengan tanah


    Pekerjaan yang diperlikan berkaitan dengan tanah pada tahap perencanaan adalah pengukuran,
penentuan kontur tanah (tinggi-rendahnya), dan pengujian kekuatan tanah. Semua pekerjaan yang berkaitan dengan tanah tersebut memegang peranan penting. Ini disebabkan bangunan rumah akan didirikan pada tanah tersebut. Selain itu, tanah yang tidak diuji kekuatannya akan sulit ditentukan jenis pondasi yang akan digunakan.

     Pengukuran dilakukan untuk menentukan luas lahan yang adan kontur tidak pea. Panjang dan lebar lahan harus diukur dengan cermat. Sementara kontur tanah perlu di perhatiakan. Dengan mengetahui kontur tanah maka akan dapat ditentukan apakah harus dilakukan perataan lahan atau tidak. Untuk lahan yang sudah rata, penentuan kontur tidaak perlu dilakukan.
  Kegiatan lain yang menyangkut perencanaan tanah adalah pengujian kekuatan tanah. Pengujian harus dilakukan bila tanah tersebut akan digunakan untuk bangunan rumah bertingkat. Pengujian ini memang harus dilakukan oleh ahli tanah. Biasanaya pengujian tanah dilakukan dengan alat erupa sondir maupun boring. Kedua alat ini brupa bor tanah. Pengujian tanah yang tidak dalam dapat menggunakan sondir. Sedangkan tanah yang dalam menggunakan boring.

sondir.(Alat pengukur Kekuatan Tanah)

2).   Prencanaan yanag berkaitan dengan gambar
       Satu hala yang sangat penting dalam perencanaan membangun rumah adalah tersedianya gambar.Untuk perencanaan, gambar-gambar yang mutlak diperlukan minimal berupa gambar tampak, gambar potongan, serta gambar denah, dam lokasi tanah. Gambar-gambar tersebut diperlukan dalam pengurusan IMB (Izin Mendirikan Bangunan). Selain gamabar tersebut, diperlukan gambar detail, gambar kontrruksi, gambar instalasi lisrik, gambar instalasi pipa air, dan gambar isntalasi sanitair.

1) Tampak Belakang

2) Tampak Samping Kiri

3) Tampak Samping Kanan









3.   Perencanaan yang berkaitan dengan RAB
      Dalam ilmu teknik bangunan, biasanya perhitungan kebutuhan bahan bangunan menggunakan analisis pekerjaan yang tediri dari kebutuhan bahan bangunan dan upah pekerjaan. Setelah diperoleh harga satuan pekerjaan, Disusunlah RAB (Rencana Anggaran BAngunan) atau RAP (Renacan Anggaran Pelaksanaan). Pembahasan rinci mengenai RAB atau RAP ini yang difokuskan pada buku ini.


C.   Fungsi RAB dalam Penjadwalan Waktu

          Satu hal yang penting yang juga sangat berperan dalam perencanaan pembangunan rumah adalah pembuatan time schedule atau penjadwalan waktu pekerjaan. Penjadwalan ini dibuat dalam bentuk tabel pekerjaan dengan waktu yang diharapkan agar jenis pekerjaaan tersebut selesai dilaksanakan. Dengan aadanya penjadwalan pekerjaan diharapkan pembangunan rumah akan terselesaikan tepat waktu. Penjadwalan ini sangat penting karena sangat erat kaitannya dengan pembiayaan. Semakin lama penyelesaian suatu pekerjaan maka akan semakin mahal biaya penyelesaian pekerjaan tersebut.
           Memamng penetapan waktu penyelesaian pekerjaan tidak dilakukan sembarangan, tetapi perlu perhitungan yang cermat dan matang. Jumlah waktu diperoleh dari nilai bobot masing-masing pekerjaan. Sementara bobot dari masing-masing pekerjaan diperoleh dari perkalian antara volume pekerjaan dengan harga dibgi dengan jumlah total biaya,lalu dikalikan dengan 100%.
           Sistem penjadwalan waktu yang paling mudah adalah menggunakan "kurva S". "kurva S" merupakan salah satu bentuk dari rencana kerja yang dibentuk oleh garis yang menghubungkan titik-titik pada gambar sehingga berbentuk seperti huruf "S". Namun, sekarang telah banyak program yang digunakan untuk program time schedule.
Bobot dari masing-masing biaya juga bisa digunakan untuk menghitung cash flow mingguan.

Menghitung

Volume




Menghitung volume pekerjaan saat membangun rumah atau banguna lainnya, hsrus ada sarana dasar, yaitu gambar. Sebenarnya dari gambar denah,tampak,dan potongan dapat dihitung volume dan biaya total pembangunananya yang diwujudkan dalam rencana anggaran biaya (RAB). Dengan luas banguna  dikalikan harga satuan permeter persegi sudah diperoleh nilai global kebutuhan dana untuk membangun. HArga satuan per meter persegi untuk pembangunan dimasing-masing daerah berbeda tergantung kondisi wilayah sertakekayaan hasil alam yang menyangkut material dasar. Biasanya, harga standar tersebut dikeluarkan oleh pemerintah daerah (pemda) melalui kantor diknas tehnisnya.
       Telah disebutkan bahwa dalam menghitung volume minima ldiperlukan gambardeanah,tampak,dan potongan. Untuk itu, sebaiknya perlu disimak gambar-gambar pada penjelasan kali iniagar mudah melakukan perhitungan volume. Dari gambar daerah, tampak, dan potongan, dapat dihitung volume dari pekerjaan pembangunannya. Berikut beberapa perhitungan volume dari pekerjaan pembangunan tersebut.
        Ada beberapa cara untuk menghitung volume setiap jenis pekerjaan. CAra perhitungan tersebut antara lain sebagai berikut.
1)     Perhitungan volume pekerjaan yang mempunyai luas dan ketebalan atau mempunyai penampang dan
         panjang menggunakan satuan m3, contohnya pasangan batu kali, pasangan batu bata(bisa jg m2)
        kuda-kuda dan kusen
2)     Penghitungan volume pekerjaan yang hanya mempunyai luas dan ketebalan yang relatip tipis
        menggunakan satuan m2, contohnya plesetran, pasangan lantai, pasanagan plsfon, pasangan atap, dan
        pengecatan.
3)     Penghitungan volume pekerjaan yang sifatnya dominan memanjang menggunakan satuan m atau meter
        lari, contohnya lisplang,lisplafon,instalasi pipa atau kabel, dan nok genteng.
4)     Penghitungan volume bahan-bahan satuan mengguakan satuan ukuran buah (bh),contohnya lampu,
        saklar, stop kontak,kunci, engsel, kloset, wastafel, dan kran air.
5)     Penghitungan volume bahan satuan yang terdiri dari beberapa komponen bahan yang dirakit menjadi satu menggunakan satuan unit, contohnya panel listruk dan meja dapur cuci.




A. Survei Lokasi
      Pengenalanlokasi pekerjaan semakin detail akan semakin membantu dan berperan sangat besar dalam menghitung biaya. Banyak faktor yang dapat mememngaruhi biaya, baik itu menjadi mahal atau sebaliknya. Beberapa hal yang diperlukan dalam survei antara lain sebagai berikut.
1)     Lokasi bangunan apakah dipinggir jalan,masuk gang, didalam komplek, atau lainnya.
2)     Jarak lokasi bangunan dengan jalan raya. Apabila masuk gang da jauh akan semakin meningkatkan cost
        karena waktu tempuh yang diperlukan pekerja dalam mengangkat material akan semakin lama.
3)     Material alam apakah adaatau perlu mendatangkan dari luar daerah,bahkan ada yang ampai keluar
        pulau.
4)     Material pabrikan apakah tersedia ditoko material sekitar lokasi atau mendatangkan dari tempat lain.
5)     Kondisi tanah apakah daya dukungnya bagus atau lembek
6)     Kontur tanah apakah rata, be-trap, atau bahkan miring.
7)     Kondisi cuaca harus diperhatikan karena akan berpengaruh pada jam efektif bekerja. Potensi petir yang
        terjadi juga akan berpengaruh terhadap penangkal petir maupun pertanahan.
8)     Sarana bantu kerja seperti air apakah banyak ditemukan dilokasi kerja, demikian juga beberadaan
        energi listrik, bahan bakar, dan lain-lain.
9)     Kondisi sosial masyarakat setempat menyangkut jumlah hari libur dan jam istirahat.
10)   Kondisi alam sekitar, misalnya apakah masih ada binatang buas, binatang melata, atau hama perusak
        seperti rayap, jamur, dan cacing.
11)   Apakah ada kegiatan tardisional yang masih dilakukan masyarakat sekitar,termasuk pantangan
        menggunakan komponen bangunan tertentu misalnya penggunaan atap genteng tanah yang dihindari.
12)   Permasalahan aturan perundangan atau pereturan daerah yang harus diikuti, misalnya jarak GSB,GSS,
        GSJ, atau bahkan kondisi bentuk bangunan, bentuk atap,material pelapis dinding,resapan,septictank,dan
        lain-lain.

        DAri daftar permasalahan diatas,diperlukan solusi, antisipasi, atau bahkan penanggulangan, baik sesaat maupun dalam jangka pangjang.

B.    Membaca Gambar
        Kebutuhan minimal gambar adalah untuk kelengkapan administrasi dalam pengurusan IMB, antara lain terdiri atas gambar lokasi, gambar denah,gambar tampak,gambar potongan,dan gambar kontruksi (apabila bertingkat) yang masing-masing dapat diuraikan sebagai berikut.

1.     Gambar Denah
         Keinginan yang dibayangkan untuk tata ruangan dibuat dalam bentuk gambar denah. PAda gambar denah dibuat seolah-olah rumah dilihat dari atas sehingga akan tampak letak ruang A,ruang B, pintu masuk, ataupun pintu keluar.Gambar denah rumah dibuat dalam skala 1 : 100. Artinya< setiap ukuran 1 m bangunan dibuat pada gambar denah diatas kertas dengan ukuran 1 cm. Pada gambar denah rumah sudah tertera nama ruang, letak pintu, jendela, bovenlight, dn ukuran masing-masing ruang.
         Pada gambar denah perlu dicantumkan ketinggian elevasi lantai (tinggi-rendah lantai yang diinginkan). Ketinggian elevasi ini pada gambar denah ditulis dengan tanda +/-0.00. Apabila suatu ruang pada denah diberi tanda =0,00 maka lantai ruangan tersebut merupakan awal pengukuran ketinggian. Apabila ruang lain akan dibuat lebih tinggi atau lebih rendah lagi maka perlu tanda + (plus). Sebagai contoh, ruang tamu diberi ketinggian +0,00.Apabila lantai kamar mandi akan dibuat lebih rendah 10 cm dari lantai ruang tamu maka penulisannya adalah -10 pada gambar untuk KM/WC. Sementara bila dapur yang akan dibuat lebih tinggi 20 cm dari lantai ruang tamu maka pada gambar denah untuk dapur ditulis +20.
        Ukuran lain yang ada pada denah adalah ukuran panjang. Ukuran ini tidak diletakan pada bagian dalam gamabar denah., melainkan diluar gambar. Penulisan ukuran panjang ini harus diperhatikan karena dapat membuat kesalahan pembacaan. Untuk itu, perlu ada penanda yang menunjukan letak ukuran panjang yang dimaksud. Umumnya sebagai penanda adalah garis lurus dengan dengan pemberian batas-batas sesuai ukuran yang dimaksud. Agar lebih jelas, angka ukuran panjangnya diletakan tepat ditengah-tengah garis tersebut.
        Gambar denah yang dibuat bukan saja hanya untuk keseluruhan banguan rumah, melainkan juga dapat dibuat untuk setiap bagian atau elemen bangunan. Memang gambar-gambar ini tidak mutlak harus disiapkan, Namun, untuk tujuan kemudahan dalam pelaksanaan pekerjaan pembangunan rumahnantinya, sebaiknya gambar-gambar denah lainnya dapat disiapkan. Bebebrapa elemen rumah yang dapat dibuat gambar denah antara lain atap,pondasi, pembesian kolom, balok, dan sebagainya.
        Dari gambar denah rumah dapat dihitung anatara lain
a)     Volume galian tanah (diukur panjangnya).
b)     Volume pondasi pasangan batu belah (diukur panjangnya)
c)      Volume sloof beton (diukur panjangnya)
d)     Volume kolom beton atau tiang kayu (dihitung jumlahnya)
e)      Volume pasangan batu bata (dihitung panjangnya)
f)       Jumlah pintu,jendela, angin-angin, dan aksesorinya,
g)      Luas lantai dan palfon, serta
h)      Jmlah peralatan sanitair (kloset, wastafel, bak kamar mandi,kran, dan lain-lain)

Contoh Denah Pondasi

Contoh Denah Rumah














2.   Gambar Tampak
      Gambar tampak adalah gambar mengenai tampak rumah yang diharapkan setelah dibangun bila dilihat dari depan, dari ssaming, daan dari belakang. Selain itu, denah pun dapat dibuat untuk rencana pasangan diinding sehingga akan tampakjelas teknik pemasangannya. Dengan gambar tampak akan terlihat jelas bentuk pintu,